הדירה של ההורים.
זה נשמע כמו קומדיה רומנטית, נכון?
או אולי דרמה משפחתית שמגיעה היישר מהחיים.
בואו נודה באמת: החלום על דירה משלנו הוא חלום שרודף כמעט כל אחד ואחת בישראל.
משהו בנו, כנראה, פשוט חייב את פיסת האדמה הזו, את ארבעת הקירות האלה, את המפתח הפרטי שפותח את הדלת לחיים עצמאיים.
אבל מה קורה כשהחלום הזה מתנגש במציאות קצת… מורכבת?
מה אם הדירה שבה אתם רוצים לגור, או אולי זו שאתם שואפים לרכוש בעזרתם של ההורים, עדיין רשומה על שמם?
האם זה סוף הסיפור?
האם הבנק יסתכל עליכם כאילו נחתתם עכשיו ממאדים?
ובכן, ברוכים הבאים לעולם המשכנתאות – עולם שבו כמעט לכל בעיה יש פתרון יצירתי, וכל תסבוכת משפטית-כלכלית היא בעצם הזדמנות לאתגר אינטלקטואלי (ולא מעט ניירת, כמובן).
אתם עומדים לצלול איתנו למסע מרתק.
מסע שיגלה לכם את כל הסודות, הטיפים והאפשרויות שקיימות כשמדובר בקבלת משכנתא על דירה השייכת להורים.
הבטיחו לעצמכם כוס קפה (או תה, אנחנו לא שופטים).
קחו נשימה עמוקה.
ובואו נתחיל לפרום את הקשר המורכב הזה – כי בסוף, כשתסיימו לקרוא, לא רק שתבינו את התמונה המלאה, אלא גם תדעו בדיוק מה הצעד הבא שלכם.
ואולי, רק אולי, אפילו תיהנו בדרך.
הדירה שלהם, החלום שלך: למה זה בכלל סיפור?
בואו נתחיל מהבסיס.
בנק המשכנתאות, אותו מוסד פיננסי שנועד להגשים לכם חלומות (עם קצת ריבית, נו), עובד לפי כללים די ברורים.
הכלל הכי בסיסי?
המשכנתא ניתנת כנגד נכס משועבד.
במילים אחרות, הבנק רוצה בטוחה.
הוא רוצה לדעת שאם משהו, חס וחלילה, ישתבש ולא תוכלו להחזיר את ההלוואה – יש לו משהו להיאחז בו.
וברוב המקרים, ה"משהו" הזה הוא הדירה עצמה.
אבל מה קורה כשהדירה שאתם עומדים לרכוש, או שההורים שלכם רוצים לעזור לכם איתה, רשומה על שמם?
פתאום, יש פה שני צדדים למטבע: אתם, שלוקחים את המשכנתא, וההורים, שהם הבעלים החוקיים של הנכס.
הבנק רואה פה סיכון.
הוא רואה פה אתגר בירוקרטי.
והוא רואה פה, לצערו הרב, פוטנציאל ללא מעט כאב ראש.
אבל אל דאגה.
אנחנו כאן כדי להפוך את הכאב ראש הזה לסיפור הצלחה.
הבנק, ההורים והילדים: משולש יחסים מורכב (אבל אפשרי!)
תארו לעצמכם: אתם מגיעים לבנק, נרגשים, עם תוכניות גדולות.
"שלום, אני רוצה משכנתא!" אתם אומרים.
"על איזו דירה?" שואלים אתכם בחיוך מנומס.
"על הדירה של ההורים שלי," אתם עונים, ושם, בדיוק שם, החיוך המנומס מתחלף במבט קצת יותר… מהורהר.
הסיבה פשוטה: הבנק צריך "בעל עניין".
הוא צריך לוודא שמי שלוקח את ההלוואה הוא גם הבעלים (או הבעלים לעתיד) של הנכס המשועבד.
כשזה לא המצב, צריך למצוא דרכים יצירתיות, וחוקיות כמובן, לגשר על הפער הזה.
החדשות הטובות?
יש לא מעט כאלה.
החדשות הפחות טובות?
הן דורשות קצת הבנה, קצת תכנון, ובעיקר, הרבה סבלנות.
7 נתיבים מפותלים (אבל עם סוף שמח!) למשכנתא בבית המשפחה
אז איך בדיוק עושים את זה?
איך גורמים לבנק להסכים לתת לכם משכנתא כשההורים הם הבעלים החוקיים?
קבלו את המדריך המלא לנתיבים האפשריים – חלקם פשוטים יותר, חלקם דורשים יותר מחשבה, אבל כולם מובילים לאותה מטרה: מפתח משלכם.
1. העברת בעלות במתנה: הדרך הקלאסית (אבל עם כוכביות)
זו אולי הדרך הראשונה שקופצת לראש.
ההורים מעבירים לכם את הדירה במתנה.
ברגע שהדירה על שמכם, אתם יכולים לקחת משכנתא כרגיל, בדיוק כמו כל רוכש אחר.
נשמע פשוט, נכון?
ובכן, כמו שאומרים, "השטן נמצא בפרטים הקטנים".
- הצד החיובי: הדירה הופכת לשלכם! אתם הבעלים, אתם אדונים לגורלכם (ולגורל המשכנתא). התהליך מול הבנק הופך סטנדרטי יותר.
- הצד הפחות זוהר:
- מס רכישה: נכון, זו מתנה, אבל רכישת דירה מקרוב משפחה עדיין כפופה למס רכישה. שיעור המס אמנם נמוך יותר במקרים מסוימים (שליש ממס רכישה רגיל), אבל זה עדיין סכום לא מבוטל שצריך לקחת בחשבון.
- תקופת צינון: בנקים מסוימים עשויים לדרוש תקופת צינון. כלומר, שהדירה תהיה רשומה על שמכם במשך תקופה מסוימת (לרוב שנה או שנתיים) לפני שיתנו לכם משכנתא עליה. הם רוצים לוודא שההעברה אותנטית ולא רק פיקציה כדי לעקוף חוקים.
- משמעויות עתידיות: ברגע שהדירה על שמכם, היא חלק מהרכוש שלכם. זה משפיע על כל היבט עתידי – החל ממס שבח עתידי (אם תחליטו למכור) ועד חלוקת רכוש במקרה של גירושין (כן, צריך לחשוב גם על זה).
2. רכישת חלק יחסי מהדירה: קצת מהם, הרבה ממך
אפשרות נוספת, שהיא פשרה מעניינת, היא שתרכשו רק חלק מהדירה מההורים.
למשל, 50% או 75% מהבעלות.
במקרה כזה, אתם הופכים לבעלים משותפים עם ההורים.
- איך זה עובד? אתם לוקחים משכנתא על החלק שלכם. הבנק ישעבד את החלק שלכם בדירה, וההורים ישארו הבעלים של החלק שלהם.
- יתרונות: פחות מס רכישה (רק על החלק שאתם רוכשים), גמישות גדולה יותר בבנק (אתם בעלים!), וההורים שומרים על קשר לדירה.
- חסרונות: אתם עדיין לא הבעלים המלאים, וצריך להסדיר את היחסים המשפטיים ביניכם לבין ההורים בצורה מסודרת (הסכם שיתוף, למשל). תצטרכו להביא הון עצמי לחלק שלכם.
3. משכנתא לטובת צד שלישי: ההורים נרתמים כשיעבוד
זו אחת האפשרויות הנפוצות והפרקטיות ביותר.
אתם לוקחים את המשכנתא, והבנק רושם שעבוד על דירת ההורים כבטוחה.
במילים אחרות, הבנק מלווה לכם כסף, אבל ה"גב" שלו הוא הדירה של ההורים.
- הצד החיובי:
- הדירה נשארת על שם ההורים: אין צורך בהעברת בעלות מורכבת ויקרה.
- פחות מסים כרגע: אין מס רכישה, אין מס שבח.
- שחרור הון עבורכם: אתם מקבלים את הכסף של המשכנתא.
- הצד הפחות זוהר:
- הסכמת ההורים (הכרחית!): כמובן שזו דורשת את הסכמתם המלאה של ההורים, והבנה ברורה של ההשלכות. הם למעשה מעמידים את הנכס שלהם בסכנה, אם אתם לא תעמדו בתשלומים.
- יועץ משפטי: חשוב מאוד שההורים יקבלו ייעוץ משפטי עצמאי כדי לוודא שהם מבינים בדיוק למה הם נכנסים.
- הגבלות על דירת ההורים: כל עוד המשכנתא פעילה, לא ניתן למכור את דירת ההורים או לשעבד אותה שוב ללא הסכמת הבנק.
4. הלוואת כנגד נכס (משכנתא הפוכה או הלוואת גישור להורים): ההורים מגייסים עבורכם
במקרה זה, ההורים לוקחים הלוואה (למשל, משכנתא הפוכה אם הם בגיל מתאים, או הלוואת גישור רגילה כנגד הנכס שלהם) ומעבירים לכם את הכסף כמתנה או כהלוואה פרטית.
אתם, מצידכם, יכולים להשתמש בכסף הזה כהון עצמי לרכישת דירה משלכם (שלא קשורה לדירת ההורים).
- יתרונות:
- עצמאות מלאה לכם: אתם קונים דירה משלכם, על שמכם, ללא תלות בבעלות הורית על הנכס הספציפי.
- ההורים שולטים בתהליך: הם אלה שלוקחים את ההלוואה ומחליטים איך להשתמש בכסף (להעניק לכם, להלוות לכם וכו').
- חסרונות:
- ההורים נושאים בנטל ההחזר: אם הם לוקחים משכנתא רגילה, הם אלה שיצטרכו להחזיר אותה. משכנתא הפוכה היא פתרון לגיל מבוגר יותר.
- עלויות: עמלות, ריביות, שמאויות – כל העלויות הרגילות של משכנתא, אבל על ההורים.
- בחינת כושר ההחזר של ההורים: הבנק יבחן את היכולת הכלכלית של ההורים להחזיר את ההלוואה.
5. הסכם ממון / הסכם שיתוף: מסדרים את העניינים מראש
לא מדובר בפתרון ישיר לקבלת משכנתא, אלא בכלי משלים שמעניק שקט נפשי.
אם אתם נכנסים לדירה של ההורים, משפצים אותה, או משקיעים בה כסף מכל סוג שהוא, חשוב לעגן את הזכויות שלכם בהסכם.
הסכם שיתוף יסדיר את היחסים בין הבעלים (ההורים) לבין הדיירים (אתם), כולל חלוקת הוצאות, זכויות שימוש ומה קורה אם הדירה תימכר בעתיד.
- חשיבות: מונע סכסוכים עתידיים ומעניק ודאות. למרות שזה לא פתרון משכנתא בפני עצמו, בנקים מסוימים עשויים לדרוש הסכם כזה במקרים מורכבים.
6. למה לא פשוט למכור לי חלק מהדירה במחיר סמלי? (סודות המס…)
הרבה פעמים עולה השאלה: למה שההורים לא ימכרו לי את הדירה במחיר נמוך, נגיד שקל, וכך נשלם פחות מס?
ובכן, רשות המיסים לא פראיירית.
היא יודעת לזהות "מכירה ללא תמורה" או "מכירה בתמורה חלקית".
במקרים כאלה, רשות המיסים עשויה להתערב ולדרוש תשלום מס רכישה ומס שבח על פי שווי השוק האמיתי של הדירה, כאילו בוצעה מכירה רגילה.
החוק מסתכל על "מהות העסקה" ולא רק על "צורתה".
אז עדיף ללכת בדרכים הישרות והחוקיות, גם אם הן נראות מורכבות יותר.
7. ומה לגבי סיוע בהון עצמי? האם זה משנה?
זו נקודה קריטית.
לפעמים, ההורים לא רוצים להעביר בעלות או לשעבד את דירתם.
הם פשוט רוצים לעזור לכם להגיע להון העצמי הנדרש.
במקרה כזה, הם יכולים להעניק לכם את הכסף כ"מתנה" (רצוי בצירוף מכתב מתנה מההורים המצהיר שזהו כסף שאינו דורש החזר).
הכסף הזה ישמש אתכם כהון עצמי לכל דבר ועניין, ואתם תוכלו לקחת משכנתא על דירה שאינה קשורה אליהם ישירות.
- יתרונות: אתם עצמאיים לחלוטין. ההורים עוזרים לכם להתניע את החלום.
- חסרונות: ההורים צריכים שיהיה להם את ההון הזמין, והם מוותרים עליו למעשה.
שאלות ותשובות (כי בטוח שאלתם את עצמכם!)
מה המשמעות של "תקופת צינון" בהעברת מתנה?
תקופת צינון היא פרק זמן (לרוב שנה או שנתיים) שהבנק דורש שיעבור מרגע שדירה מועברת במתנה ועד שניתן לקחת עליה משכנתא. הבנק רוצה לוודא שהמתנה היא אמיתית ומוחלטת, ולא ניסיון לעקוף את תנאי המשכנתא או ליצור פיקציה לצורך קבלת הלוואה. זהו למעשה מעין "בדיקת אמינות" לבעלות החדשה.
האם העברת בעלות במתנה פוטרת אותי ממס רכישה?
לא לגמרי. כשמדובר בהעברת נכס במתנה בין קרובי משפחה (הורים, ילדים, בני זוג), נהנים מהקלה במס רכישה. במקום לשלם מס רכישה מלא, משלמים רק שליש ממס הרכישה שהיה משולם בעסקה רגילה. עדיין מדובר בסכום לא מבוטל, ולכן חשוב לתכנן את העסקה בקפידה ולהיוועץ עם מומחה מס.
האם ההורים שלי יכולים למשוך את השעבוד מדירתם אם החזרתי את רוב המשכנתא?
באופן עקרוני, השעבוד נשאר רשום על הדירה עד להחזר מלא של המשכנתא. במקרים מסוימים, כשהיתרה קטנה משמעותית והערך הבטחוני של הדירה גבוה בהרבה מהחוב הנותר, ייתכן שיהיה ניתן לבקש מהבנק לשחרר חלק מהשעבוד או להמירו בבטוחה אחרת, אך זו החלטה של הבנק ואינה מובטחת. לרוב, הבנק ישחרר את השעבוד רק עם סילוק מלוא החוב.
מה קורה אם ההורים מעמידים את דירתם כבטוחה, ואני לא עומד בתשלומים?
זוהי הנקודה הקריטית ביותר. אם לא תעמדו בתשלומי המשכנתא, הבנק רשאי לפעול למימוש הבטוחה – כלומר, למכור את דירת ההורים על מנת לכסות את החוב. לכן, חשוב מאוד שההורים יבינו את המשמעות העמוקה של המהלך הזה ויוועצו בעורך דין מטעמם לפני מתן הסכמתם. זו התחייבות כבדה מאוד, שמשפיעה ישירות על נכסיהם.
האם מומלץ לחתום על הסכם ממון או הסכם שיתוף במקרים כאלה?
בהחלט כן. כל פעם שיש מעורבות של צדדים שונים (הורים וילדים) בנכס אחד, ובוודאי כשיש השקעות כספיות של הצדדים, מומלץ בחום לחתום על הסכם שיסדיר את מערכת היחסים. הסכם כזה יכול לכלול סעיפים לגבי חלוקת הוצאות, שיפוצים, שימוש בנכס, ומה קורה במקרה של מכירה או חלילה סכסוך. הסכם מסודר מונע אי הבנות עתידיות ושומר על שלום בית.
המדריך למשתמש המתקדם: איך לא לאבד את הראש (ואת הכסף)
אחרי שצללנו לעומק האפשרויות, בואו נדבר תכל'ס.
איך הופכים את כל הידע הזה לתוכנית פעולה מסודרת?
1. התחילו בשיחה כנה (וקצת ארוכה) עם ההורים
זה לא הזמן למשחקים.
הסבירו להורים את כל האפשרויות, את היתרונות ואת החסרונות של כל דרך.
ודאו שהם מבינים היטב את ההשלכות, בעיקר אם דירתם אמורה להיות משועבדת.
הסבירו להם את הסיכונים, את המחויבות.
בלי הפתעות, בלי לוקשים.
שקיפות מלאה היא המפתח ליחסים בריאים (ולמשכנתא מוצלחת).
2. חישוב עלויות מעמיק: הכסף הקטן ששובר את הגב
אל תתפתו להסתכל רק על סכום המשכנתא.
יש מס רכישה, עמלות בנקים, שכר טרחת עורך דין, שמאות, ולפעמים גם מס שבח (אם יש העברת בעלות).
כל אלה מצטברים לסכומים לא מבוטלים שיכולים להשפיע באופן דרמטי על הכדאיות הכלכלית של העסקה.
צרו רשימת הוצאות מסודרת, וכללו בה כל סעיף, קטן כגדול.
3. יועץ משכנתאות: הטייס האוטומטי שלכם בים הסוער
כן, אני יודע.
אתם קוראים את המאמר הזה, מרגישים שאתם כבר מומחים.
אבל האמת היא, שעולם המשכנתאות משתנה כל הזמן.
תנאי בנקים, הוראות בנק ישראל, שינויים רגולטוריים – זהו שדה מוקשים.
יועץ משכנתאות מקצועי, עם ניסיון עשיר, הוא לא מותרות – הוא הכרח.
הוא ידע לנווט אתכם בין הלשונות המשפטיות, המספרים המבלבלים, והבירוקרטיה האינסופית.
הוא ידע לבחון את המצב הייחודי שלכם, של ההורים, ושל הנכס.
הוא יתאים לכם את המסלול האופטימלי, זה שיחסוך לכם לא מעט כסף בטווח הארוך, ובעיקר – הרבה כאב ראש.
הרי ידוע ש"פריים משכנתאות" החל את דרכו אי שם בשנת 2006, במטרה להעניק כתובת מקצועית ואובייקטיבית ללקוחות.
הם הצליחו לבסס בית ללקוחותיהם, בו הם מרגישים בטוחים שהם מקבלים את השירות הטוב ביותר.
זה בדיוק הבית שאתם צריכים בתהליך כזה.
4. אל תתפשרו על ייעוץ משפטי (לכם ולכל צד!)
בכל תהליך שכולל העברת בעלות, שעבוד נכס, או הסכמים בין קרובים, חובה לקבל ייעוץ משפטי.
ודאו שלכל צד המעורב (אתם, ההורים) יש עורך דין משלו, שדואג אך ורק לאינטרסים שלו.
עורך הדין יוודא שכל המסמכים חוקיים, ברורים, ומגנים על כל המעורבים מפני הפתעות לא נעימות בעתיד.
5. תכנון לטווח ארוך: מה יהיה בעוד 5, 10, 20 שנה?
החיים משתנים.
מצב כלכלי משתנה.
מצב משפחתי משתנה.
כשאתם מתכננים משכנתא על דירת הורים, חשבו רחוק.
מה יקרה אם ההורים ירצו למכור את הדירה?
מה אם, חלילה, אחד מההורים ילך לעולמו?
מה אם אתם תתגרשו?
נשמע דרמטי, נכון?
אבל תכנון מוקדם לתרחישים האלה יכול לחסוך עוגמת נפש וכסף רב בעתיד.
לסיכום: החלום על מפתח משלך – בהישג יד
אז כמו שראינו, הדרך לקבלת משכנתא כשהדירה רשומה על שם ההורים אינה תמיד סלולה וחלקה.
היא דורשת הבנה מעמיקה, תכנון קפדני, ובעיקר – שיתוף פעולה בין כל בני המשפחה.
אבל דבר אחד בטוח: זה אפשרי בהחלט.
עם הגישה הנכונה, הידע המתאים, וליווי מקצועי, תוכלו להגשים את חלום הדירה שלכם מבלי לסבך את היחסים המשפחתיים או ליפול למלכודות בירוקרטיות.
הבנקים לא אוהבים אי-ודאות, אבל הם אוהבים פתרונות מסודרים.
התפקיד שלכם, ושל מי שמלווה אתכם, הוא להציג להם תמונה ברורה, מוסכמת, וכזו שעומדת בכללי המשחק.
החלום על מפתח משלכם, על בית משלכם – הוא חלום בר השגה.
רק אל תשכחו את כוס הקפה (או התה) שלכם בדרך.
היא תעזור לכם לעבור את כל הניירת בחיוך.
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
