שוק המשכנתאות בשנת 2014

בשנת 2013 פעלו מספר כוחות המשפיעים על שוק המשכנתאות

במהלך השנה נרשמה ירידה משמעותית בריביות המשכנתאות, עובדה אשר מאפשרת לקבל סכומי כסף גדולים בהחזרים חודשיים נמוכים יחסית. במקביל העביר בנק ישראל במהלך שנת 2013 מספר הנחיות שמטרתן למתן את הלווים ולהקטין את הסיכון שהם לוקחים על עצמם. בנק ישראל עשה זאת גם על ידי הקשחת התנאים לקבלת המשכנתא וגם על ידי הטלת מגבלות על מבנה המשכנתא אשר לא מאפשרות משכנתאות תנודתיות מידי.

עם זאת, בבואנו לסכם את את שנת 2013, נראה כי במהלך השנה נרכשו כ 111 אלף דירות- מספר העסקאות הגבוה ביותר מתחילת העשור הקודם, כך מדווח משרד האוצר, ונראה כי השיא שנרשם לא נבע מעסקאות של משקיעים אלא דווקא של זוגות צעירים אשר רכשו את דירתם הראשונה ואף משפרי דיור.

שנת 2014 התחילה והתחזיות צופות תרחישים שונים; יש שצופים עליית ריביות ויש שצופים האטה במחירי הדירות, חלקן מתריאות מפני משבר הדומה למשבר הסאב פריים של ארצות הברית וחלקן צופות ירידה במספר נוטלי המשכנתאות.

מה בכל זאת ניתן ללמוד מכך לקראת 2014? אם לא ניתן באמת לצפות מה יקרה כיצד יכולים נוטלי המשכנתאות להגן על עצמם מפני שינויים?

הדרך העיקרית של נוטלי המשכנתאות להגן על עצמם היא בחינת העסקה שברצונם לעשות, בחינת היכולת ארוכת הטווח שלהם להתמודד עם המשכנתא ובניית תמהיל הלוואה העונה בצורה הטובה ביותר על צורכי משק הבית. הבדיקה הראשונה צריכה להיעשות בשלב בחינת העסקה העומדת על הפרק; מה הם אחוזי המימון, מה מחיר הנכס הנרכש ומה צפוי לקרות איתו. בדיקה זו יכולה להתבסס על היכרות עם האזור והשכונה בה נרכש הנכס, על עסקאות דומות שנעשו באזור ועל התייעצות עם גורמים מקצועיים בתחומי הנדלן ובמקביל יש לבדוק האם ההון העצמי מספיק לרכישת הנכס, כאשר נלקחות בחשבון הוצאות עסקה ( משפטיות מיסויות וכו').

לאחר שהוחלט כי העסקה היא עסקה טובה וההון העצמי הקיים מספיק לרכישת הנכס יש לבדוק האם המשכנתא שנדרשת למימון העסקה הולמת את היכולת הכלכלית שלכם. הנחיית בנק ישראל קובעת כי אסור שסך ההלוואות וההתחייבויות של משק בית יעלו על 50% מההכנסה. עם זאת, עליכם לבחון באופן יסודי את התנהלותכם הפיננסית; הכנסות מול הוצאות חודשיות היום ובשנים הקרובות והלהבין מה יחס ההחזר שתוכלו לעמוד בו בצורה טובה.

לאחר בחינת העסקה ויכולת ההחזר הגיע השלב לבנות את תמהיל ההלוואה. בנייה נכונה של תמהיל תחסוך לכם כסף רב, תגן עליכם מפני שינויים עתידיים ותאפשר לכם התנהלות פיננסית חיובית. כיוון שהמשכנתא כולה תתרחש בעתיד עליכם להניח הנחות לגבי שינויי הריבית והמדד ועל בסיסן לבחון את תמהילי המשכנתא השונים ואת השינויים הצפויים להחזר החודשי.

קשה לדעת מה יהיה בשנת 2014 עם הריבית, המדד, מחירי הדירות והנחיות בנק ישראל. עם זאת כאמור יש דרכים בהן תוכלו לנהל את הסיכונים ואף לנצל את הזדמנויות הקיימות בשנה זו;

הראשונה היא ריבית קבועה לא צמודה; מסלול של ריבית קבועה לא צמודה נותן וודאות מלאה ומנטרל באופן מלא את הסיכון והחשיפה לשינויים עתידיים. ההזדמנות  בימים אלה טמונה בכך ששיעורי הריבית הנמוכים מאפשרים להנות מהמסלול הזה  ולא לשלם ביוקר על כך.

הזדמנות נוספת טמונה במסלול הפריים; ריבית הפריים נמוכה מאוד ואינה צמודה למדד ולכן עבור כספים שנלקחים במסלול זה אחוז הנגיסה בקרן (כמה מכל שקל שאתם משלמים הולך לטובת סילוק קרן ההלוואה) מאוד גבוהה. יש לציין כי הפריים הוא מסלול גמיש והריבית יכולה להשתנות בכל חודש ולכן יש לבחון ולהבין מה הדרך הנכונה ביותר לשלב את המסלול הזה בתמהיל ההלוואה שלכם.

ההחלטה כיצד לבנות את תמהיל ההלוואה וכיצד להגן על עצמכם מפני שינויים עתידיים היא קשה ומורכבת וחשוב מאוד להשקיע בה מחשבה רבה.

יועצי משכנתאות מבית פריים ישמחו להיפגש עמכם ולסייע לכם בהחלטה חשובה זו

לתיאום פגישה ראשונית ללא עלות וללא התחייבות צרו איתנו קשר