סליחה משכנתא, חטאתי: על טעויות משכנתא נפוצות

לקראת יום כיפור מונה שחר כרמון, מנכ"ל פריים, 5 טעויות משכנתא נפוצות, וכיצד ניתן היה לכפר עליהן

 ביטוח משכנתא במימון גבוה

הטעות: מאז ועד היום לא בדקו דנה ותומר את המשכנתא שלהם, ולא ביררו האם ניתן להוציא את חברת הביטוח EMI מהמשכנתא, ובכך לחסוך עשרות אלפי שקלים לשארית התקופה.המקרה: דנה ותומר רכשו דירה בתל אביב בשנת 2008 בסכום של 1.5 מיליון שקלים. מכיוון שלזוג לא היה הון עצמי גבוה בעת הרכישה, השתמשו השניים בביטוח משכנתא במימון גבוה של חברת הביטוח EMI, שמשמעותה: לקיחת הלוואה גבוהה מאד מהבנק, המבוטחת בפוליסת ביטוח. כך, לקח הזוג משכנתא בסכום של 1.275 מיליון שקלים, שהם 85% מערך הנכס, בריביות גבוהות בעקבות אחוזי המימון הגבוהים. מאז משלם הזוג חודש בחודשו את תשלומי המשכנתא.

זאת כפרתי: בעקבות הוזלת הריבית וביטול פוליסת הביטוח, יתכן כי הזוג לא רק יכול לחסוך כספים בשארית חיי הפנסיה, אלא אף זכאי לקבל צ'ק החזר על חלק מהיקף הפוליסה. הוצאת דו"ח יתרות עדכני של המשכנתא, בצירוף בדיקת שווי הנכס על ידי שמאי, יוכלו להוות הוכחה לבנק כי המשכנתא נמוכה כעת מ-70% מערך הנכס. אז, יוכלו בני הזוג למחזר את  המשכנתא, לבטל את פוליסת EMI, לחסוך עשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא וכאמור – לקבל צ'ק החזר על ביטול הפוליסה.

משכנתא קבועה עם ריבית צמודה למדד

המקרה: רון ודפנה, זוג נשוי פלוס שני ילדים, עובדים שניהם כשכירים בעלי הכנסה יציבה. הם אינם אוהבים שינויים ומאוד מתוכננים כלכלית, לכן ביום שהחליטו לרכוש דירה ולקחת משכנתא, הם נכנסו לבנק שבו מתנהל חשבונם המשותף עם בקשה אחת: משכנתא קבועה. זאת, מתוך הנחה מוטעית כי במשכנתא קבועה יש החזר חודשי קבוע.

הטעות: "משכנתא קבועה" אינה משכנתא בהחזר חודשי קבוע, מכיוון שהיא צמודה למדד המחירים לצרכן, המתעדכן מדי חודש, ובאופן מצטבר עולה מדי שנה. לאור זאת, גם ההחזר החודשי של ההלוואה מתעדכן מדי חודש- וכלפי מעלה.

זאת כפרתי: משכנתא קבועה היא מסלול משכנתא שיכול להיות נכון להרבה זוגות, אך כדי שההחזר שלה אכן יהיה קבוע ויציב, רון ודפנה היו צריכים לקבל אותה בריבית קבועה, ולא צמודה למדד. אמנם בצורה כזאת הריבית עצמה תהיה גבוהה יותר, אך ההחזר החודשי של המשכנתא יהיה קבוע וללא תלות במדד המחירים, לכל אורך חיי המשכנתא. בנוסף, עקב הריבית הגבוהה, מומלץ שלא לקחת את ההלוואה במסלול זה לתקופה של מעל 20 שנים.

משכורת גבוהה, משכנתא בהחזר גבוה

המקרה: גיא ויעל הם זוג הייטקיסטים, שמרוויחים ביחד משכורת של 30,000 שקלים נטו בחודש. כשהם לקחו משכנתא מהבנק בשנת 2010, הם רצו לסיים אותה כמה שיותר מהר, ולכן בחרו במסלול משכנתא של עד 10 שנים, עם הלוואה בסכום של 1.2 מיליון שקלים, והחזרים חודשיים בסכום של 11,500 שקלים. אלא שכעבור שנתיים גיא פוטר מעבודתו, והתקשה למצוא עבודה חדשה בתנאי העסקה דומים. הוא החליט להמתין עד לקבלת הצעת עבודה אטרקטיבית, כאשר בזמן זה ירדה הכנסת הזוג ל- 12,000 שקלים בחודש, והמשכנתא הגבוהה, מצדה, המשיכה כמובן לרדת. כך, מצאו את עצמם בני הזוג לראשונה במינוס בבנק. על מנת להמשיך לתמוך באורח החיים ולכבד את תשלומי המשכנתא החודשיים, לוו גיא ויעל 100,000 שקלים מהבנק, בתקווה להחזירם לאחר שגיא יחזור למעגל העבודה.

הטעות: גיא ויעל רצו לסיים עם המשכנתא במהירות, ולכן לחצו את עצמם להחזר חודשי גבוה. הם לא לקחו בחשבון מצב שבו מצבם הפיננסי ישתנה, ובנוסף- לקחו הלוואה נוספת בריבית גבוהה, שהקשתה עליהם עוד יותר, מעבר לתשלומי המשכנתא.

זאת כפרתי: אמנם קשה לצפות מראש מצב של פיטורים או של שינוי בגובה המשכורת, אך מומלץ תמיד לא לדחוק את עצמכם אל קצה גבול יכולת  ההחזר החודשי כבר בתחילת המשכנתא. לו יעל וגיא היו לוקחים משכנתא עם החזר חודשי נמוך יותר, הם היו יכולים להתמודד עמו גם בעת שינויים פיננסיים כמו פיטורים. בנוסף, נכון היה להם למחזר את המשכנתא טרם לקיחת ההלוואה הנוספת, לפרוס אותה לתקופה ארוכה יותר, ובכך לצמצם משמעותית את ההחזר החודשי. לאחר שגיא יחזור למעגל העבודה, יוכלו בני הזוג לחסוך סכום קבוע מדי חודש, ואחת למספר חודשים- להחזיר את הסכום לבנק ולצמצם תקופה במשכנתא.

מחסור בהון עצמי הוביל לוויתור על הנכס

המקרה: אורי ואביגיל הם זוג צעיר, שהתעניין ברכישת דירה חדשה מקבלן ברחובות, בסכום של 1.4 מיליון שקלים. אורי נמצא בתחילת דרכו המקצועית, ועובד כסטאז'ר במשרד עורכי דין, במשכורת חודשית של כ- 6000 שקלים נטו. אביגיל היא סטודנטית לכלכלה הנמצאת בשנה האחרונה ללימודיה, ומתפרנסת בינתיים כמלצרית, במשכורת חודשית של כ-3,500 שקלים נטו. לאורי ולאביגיל הון עצמי בסכום של 300,000 שקלים בלבד, ולאחר חישובים שונים הם הבינו, כי חסרים להם 50,000 שקלים לרכישת הדירה ו-70,000 שקלים להוצאות עסקה נוספות (דוגמת שכר טרחת עו"ד, מדדי תשומות בנייה ושדרוגים בסיסיים בנכס), טרם יוכלו לקחת משכנתא.

הטעות: לאחר מספר בדיקות החליטו אורי ואביגיל לרדת מהעסקה, עקב קושי בהשגת הון עצמי נוסף שיאפשר להם לרכוש את הדירה, שאותו העריכו בכ-120,000 שקלים.

זאת כפרתי: את הסכום המבוקש יכולים היו אורי ואביגיל לקבל כהלוואה בתנאי משכנתא, כנגד הנכס של אחד ההורים, תחת ההגדרה של "עזרה לילדים". כך, יכלו אורי ואביגיל לרכוש את דירתם הראשונה ללא קושי, כאשר את ההחזרים החודשיים ניתן היה לדחות לשנתיים או שלוש שנים, עד לכניסתם לשוק העבודה, אז יתחילו לממש את פוטנציאל ההשתכרות שלהם.

משכנתא על סמך תחושת בטן

המקרה: הילה, רווקה, התעניינה בלקיחת משכנתא בפעם הראשונה לצורך רכישת דירה בראשון לציון. היא התייעצה עם חברתה הקרובה דניאלה, שכבר לקחה משכנתא בחייה, כיצד כדאי לה לחלק את ההלוואה. דניאלה הסבירה להילה מדוע, לדעתה, המשכנתא שלה בהחזר חודשי גבוה היא הטובה ביותר, והילה העתיקה את תמהיל המשכנתא שלה, ונכנסה לבנק שבו מתנהל חשבונה, על מנת לקבל את אותם התנאים, באותה חלוקה של מסלולים.

הטעות: הילה קצת נלחצה מהתחייבות להחזר חודשי גבוה מיד עם תחילת ההלוואה, והחליטה ברגע האחרון לשנות את תמהיל המשכנתא. אלא שהשינוי נעשה על פי תחושת הבטן שלה בלבד, ולא על סמך ניתוח כלכלי מקצועי.

זאת כפרתי: הצרכים והיכולות הפיננסיות של הילה כלל לא דומים לצרכים וליכולות של דניאלה חברתה. התאמת תמהיל משכנתא היא עניין אישי, לכן טרם לקיחת משכנתא, הילה היתה חייבת לבנות פרופיל פיננסי אישי וספציפי. תפקידו של פרופיל זה הוא לשקף את יכולותיה בהווה ובעתיד הבינוני, לרבות כספים עתידיים והתחייבויות עתידיות, ובכך לשמש בסיס מהימן לבניית תמהיל המשכנתא האישי והמתאים ביותר עבורה.

שחר כרמון מנכ"ל פריים משכנתאות

שחר כרמון מנכ"ל פריים משכנתאות

מייסד ומנכ"ל פריים משנת 2006. מחלוצי ענף ייעוץ המשכנתאות בישראל.
נראה לנו שהשתכנעתם

קראנו, הבנו, רוצים להתחיל בתהליך
לחצו על המוצר הרצוי

מאמרים נוספים
בניית תמהיל ההלוואה היא משימה מורכבת וקשה אשר תקבע מה תהיה עלותה העתידית של המשכנתא ומה יהיו ההחזרים החודשיים העתידיים. הבנקים למשכנתאות מציעים מספר רב של מסלולים בעלי מאפיינים שונים וקשים להשוואה.
התקשרו עכשיו