מיחזור משכנתא ב 10 צעדים

מחזור משכנתא

רוב הישראלים לוקחים משכנתא מהבנק כדי לרכוש דירה למגורים או להשקעה, זו הלוואה ארוכת טווח ומחויבות כלכלית גדולה ומשמעותית בחיים. לפני לקיחת המשכנתא מהבנק עורכים סקר שוק ומבצעים מכרז בין הגופים הפיננסיים המציעים משכנתאות, אך בגלל פריסת החזרי המשכנתא לשנים רבות יתכן מצב בו מגלים כי ניתן לשפר תנאים בגלל שינויים כלכליים (או שינויים אחרים עליהם נפרט בהמשך) כמו הפחתת הריבית או אינפלציה גבוהה, ובמצבים אלו המסלולים הקיימים פחות אטרקטיביים וכדאי למחזר את המשכנתא ולחסוך לא מעט כסף.

חשוב לדעת כי שוק המשכנתאות הוא דינמי ומשתנה בתדירות גבוהה. הבנקים המציעים משכנתאות מתחרים זה בזה ומציעים מגוון רחב של מסלולים עם מאפיינים שונים, ותנאי המשכנתאות משתנים כל הזמן בהתאם לשינויים בריבית, במדד המחירים לצרכן ובמדדים כלכליים נוספים. לכן, למרות שביצעתם בדיקות קפדניות לפני שלקחתם את המשכנתא מהבנק, חשוב לבדוק את כדאיות מחזור המשכנתא אחת לשנה, עדיף בעזרת יועץ משכנתאות מנוסה. כמו כן, יש סיבות נוספות מדוע כדאי לכם לעשות מחזור למשכנתא, למשל שיפור בהכנסה החודשית, שינויים משפטיים המשפיעים על שוק המשכנתאות ועוד.

מה זה מחזור משכנתא

מחזור משכנתא הוא הליך כלכלי המבוצע על ידי הלווה כדי לשפר את תנאי ההלוואה הקיימת ולהתאים את המשכנתא לתנאי השוק המשתנים ולשינויים במצבו הכלכלי והמשפחתי של הלווה. בהליך מחזור משכנתא פורעים את המשכנתא הקיימת ולוקחים הלוואה חדשה במקומה, כאשר תנאי המשכנתא החדשה טובים יותר.

ההחלטה על כדאיות מחזור המשכנתא אינה פשוטה ומחייבת בדיקות כלכליות מעמיקות, לכן מומלץ לפנות לחברת ייעוץ משכנתאות מקצועית ואמינה, ובעזרת צוות מומחים לאתר את מסלולי המשכנתא המיטביים והמשתלמים ביותר עבור הלווה.ראוי להדגיש כי משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח, בדרך כלל ההלוואה נועדה לסייע לנו לרכוש דירה או בית למגורים, אך אפשר לקחת משכנתא למטרות נוספות. בגלל שהמשכנתא היא הלוואה לטווח הארוך מאז שלקחתם אותה חלו שינויים רבים ומשמעותיים בתנאי השוק, בכלכלה המקומית והגלובלית ולרוב יש גם שינויים משמעותיים במשפחה, לדוגמה הולדת ילד, גידול בהוצאות החודשיות של המשפחה, קבלת ירושה, זכייה בהגרלה כספית, תוכנית חיסכון או קרן השתלמות המשתחררת בקרוב, שיפור בהכנסות וכו'.

תהליך מחזור משכנתא מאפשר לכם לשנות את ההחזרים החודשיים ולהתאימם לצרכים הפיננסיים וליכולת ההחזר החודשית שלכם בהווה ובעתיד. לאחר פרעון המשכנתא הקיימת בונים תמהיל משכנתא חדש, בוחרים מסלולים אטרקטיביים ומותאמים אישית ומשפרים את תנאי ההלוואה וכך אפשר לחסוך עשרות אלפי שקלים ולמעלה מכך, ולהפחית או להעלות את ההחזרים החודשיים בהתאם לדרישות שלכם.

אגב, ניתן למחזר את המשכנתא שנלקחה מבנק מסוים גם בבנק אחר, לא חייבים לבחור בבנק ממנו לקחתם את ההלוואה, לכן אין לוותר על מכרז בין הבנקים, עדיף בעזרת יועץ משכנתאות, כדי להשוות תנאים ולקבל החלטה פיננסית שקולה ומשתלמת.

מתי מבצעים מחזור משכנתא ולמי זה מתאים

מחזור משכנתא מבצעים רק לאחר בדיקת כדאיות, המומחים טוענים שכדאי לבדוק את כדאיות הפעולה מידי שנה בגלל השינויים המשמעותיים בכלכלה, בריביות ובחיים האישיים. מעבר לבדיקה השנתית, מומלץ לבדוק את כדאיות מחזור המשכנתא במצבים הבאים:

שינוי משמעותי בריבית – בנק ישראל מעדכן את הריבית במשק אחת לתקופה, ומעבר לכך יש שינויים משמעותיים בריבית המשכנתא. חשוב להיות עם האצבע על הדופק כדי לבדוק האם חלו שינויים משמעותיים בריבית, במיוחד אם לקחתם את ההלוואה לפני מספר שנים כאשר הריבית במשק הייתה גבוהה. כל שינוי, ולו המזערי ביותר, בשיעור הריבית עשוי לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים בהחזר המשכנתא.

שיפור בהכנסות המשפחתיות – ההכנסה המשפחתית משתנה כל הזמן, יתכן ולקחתם משכנתא לפני מספר שנים עם החזר חודשי ממוצע בגובה של 4,000 ₪, אך בגלל שיפור בהכנסות שלכם, למשל תפקיד בכיר עם שכר גבוה בכמה אלפי שקלים, אתם יכולים כיום לעמוד גם בהחזרי חודשי בגובה של 5,000 ₪. מצב זה מאפשר לכם למחזר את המשכנתא הקיימת ולקצר את תקופת ההחזרים של המשכנתא החדשה, וכך אתם חוסכים הרבה מאוד כסף. בנוסף, יתכן מצב הפוך בו ההכנסה המשפחתית קטנה, לעיתים עקב פיטורים מהעבודה או בגלל הוצאות גבוהות יותר עקב הולדת תינוק, ואז כדאי למחזר את המשכנתא כדי לפרוס את ההלוואה החדשה לתקופה ארוכה עם החזר חודשי נמוך יותר לעומת ההחזר כיום .

שינוי משפטי – המחוקק הישראלי ובנק ישראל קובעים מידי פעם תקנות וחוקים חדשים הנוגעים לשוק המשכנתאות, השינוי המשפטי יכול להיות לטובתכם ובמצב זה כדאי לבדוק את כדאיות מחזור המשכנתא כדי לשפר תנאים.

קבלת סכום גדול – אם הצלחתם לחסוך סכום גבוה או במקרה שקיבלתם ירושה, כספי זכייה בהגרלה או שתוכנית חיסכון עומדת להשתחרר, כדאי לבדוק את כדאיות מחזור המשכנתא, ולעיתים אפשר לפרוע רק מסלול אחד במשכנתא הקיימת בנקודת יציאה ללא עמלות וקנסות גבוהים.

 איך בודקים אם מחזור המשכנתא משתלם או לא

לאחר שהבנתם את כדאיות תהליך מחזור המשכנתא הגיע הזמן להבין כיצד עושים זאת בפועל. בשלב הראשון עליכם לדרוש מהבנק דו"ח יתרות עדכני (נקרא גם דו"ח סילוק יתרות) של תשלומי המשכנתא. דו"ח יתרות כולל פירוט של המסלולים שבחרתם בהלוואה הקיימת, תקופת ההחזר שנותרה בכל מסלול, ריביות ומידע נוסף. לכל מסלול משכנתא יש מאפיינים ייחודיים ועליכם להתייחס לעמלת הפרעון המוקדם, לקנס שיש לשלם אם ממחזרים את המשכנתא ופרטים חשובים נוספים.

כדאי לדעת כי רוב הבנקים למשכנתאות מאפשרים ללווים להפיק דוח יתרות משכנתא באופן עצמאי באמצעות אתר האינטרנט של הבנק. חלק מהבנקים מציעים שירות זה רק ללווים שיש להם חשבון עו"ש בבנק, לכן יש לפנות באופן אישי לסניף כדי לקבל את הדו"ח.

כדאי לעיין בדו"ח כדי להסיק מסקנות לגבי כדאיות מחזור המשכנתא. יחד עם זאת, לרוב האנשים אין את הידע הפיננסי הנחוץ כדי לקבל החלטה חשובה כמו מחזור הלוואת המשכנתא, לכן כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות של הבנק, ואין לוותר על ייעוץ פרטי מחברה המתמחה בייעוץ משכנתאות. כדאי לדעת כי רוב יועצי המשכנתא הפרטיים מציעים בדיקת כדאיות מחזור משכנתא ללא כל עלות או התחייבות מצדכם וכדאי לכם לנצל את השירות. אפשרות נוספת היא להיעזר במחשבון משכנתא כדי לבדוק האם המחזור משתלם עבורכם.

מדוע המומחים ממליצים לבצע מחזור למשכנתא הקיימת

המומחים למשכנתאות ימליצו לכם למחזר את הלוואת המשכנתא הקיימת כאשר חל שינוי משמעותי בשוק המשכנתאות ובשיעור הריבית במשק או כאשר חל שינוי משמעותי במצבכם הפיננסי – לטובה או לרעה. אם הריבית במשק פחתה בצורה דרסטית ובמצבים שבהם ההכנסה שלכם גדלה באופן משמעותי, יש סיכוי גבוה לכדאיות מחזור המשכנתא. גם במצבים בהם קיבלתם ירושה או שחיסכון גדול נפתח כדאי לבדוק את כדאיות מחזור המשכנתא.

ריביות ומסלולים מומלצים במחזור משכנתא

במחזור משכנתא לרוב נבנה תמהיל חדש עם מסלולים שונים. בעזרת יועץ משכנתאות תוכלו לבנות תמהיל משכנתא אופטימלי עם מסלולים הנחשבים לאטרקטיביים וזולים כמו מסלול פריים שנחשב לכוכב המשכנתאות בסביבה של ריבית נמוכה כמו היום, במסלול זה הייתה הגבלה עד שליש מסך המשכנתא, אך עם ההנחיות החדשות ניתן יהיה לבחור בו עד ל-66% מסך ההלוואה. גם מסלול קל"צ (ריבית קבועה לא צמודה) נחשב למשתלם בשנים האחרונות בגלל ההחזר הקבוע גם אם הריבית במשק עולה, וכדאי לבחור גם במסלול ריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד בגלל הריבית האטרקטיבית, נקודת היציאה והקנס הנמוך.

הריביות בכל מסלול משתנות בהתאם למדיניות הבנק, תקופת ההחזר, יכולת ההחזר שלכם ופרמטרים נוספים. באופן כללי, אם בניתם תמהיל למשכנתא חדשה לתקופה של עד 10 שנים, הריבית במסלול פריים תהיה 1.5%-0.8%, 3%-2% במסלול קל"צ וריבית בשיעור 2.75%-2% במסלול ריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד.

נתונים שכדאי לבדוק לפני התחלת תהליך מחזור משכנתא

במקרים מסוימים כדאי למחזר משכנתא, אך זו החלטה פיננסית מחייבת הדורשת בדיקות מעמיקות וקפדניות תוך התייחסות לנתונים שונים כמו ריביות, עמלת פרעון מוקדם, עמלות נוספות וקנסות. עליכם להתייחס גם לתקופת המשכנתא מאחר ואם ההלוואה עומדת להסתיים תוך 6-4 שנים לא בטוח שכדאי למחזר את ההלוואה, אך אם יש לכם עוד 15 שנים או יותר לשלם את התשלומים החודשיים, בהחלט כדאי לבדוק את כדאיות מחזור המשכנתא.

בדרך כלל מתייחסים בעיקר לריבית, אך אין לשכוח בבדיקת הכדאיות את בחירת המסלולים החדשה והמותאמת אישית לכל אחד, קנס ההיוון שעשוי להגיע לסכום גבוה מאוד. כמו כן, עליכם לזכור כי בשנים האחרונות הריבית במשק נמוכה לכן אם לקחתם משכנתא בתקופה האחרונה מחזור ההלוואה עשוי שלא להשתלם עבורכם.

כאשר אתם בודקים את פוטנציאל כדאיות מחזור המשכנתא עליכם להתייחס לכל הנתונים הבאים: 

  • מסלולים במשכנתא הקיימת לעומת מסלולים במשכנתא החדשה.
  • יתרה לתשלום.
  • תקופת ההחזרים שעדיין נותרה לעומת תקופת ההלוואה החדשה.
  • ריביות בכל המסלולים.
  • הצמדה למדד במסלולים הרלוונטיים.
  • גובה ההחזר החודשי.
  • סה"כ עלות המשכנתא שיש להחזיר לבנק, יש להשוות את סך העלות של המשכנתא הקיימת בהשוואה לעלות ההלוואה החדשה כולל קנסות, עמלות, פתיחת תיק, שמאי והוצאות נוספות כאשר ממחזרים משכנתא, וגם עלויות בביטוח המשכנתא אם והיה שינוי במצבכם הבריאותי.

דוגמאות להמחשת מצבים שבהם כדאי או לא כדאי למחזר משכנתא

כדי להמחיש את כדאיות מחזור המשכנתא הבאנו דוגמה מספרית. נניח שלקחתם משכנתא בגובה 800,000 ש"ח לפני כ-15 שנים, ונותרה לכם יתרת תשלום של 400,000 ₪ במסלול פריים לתקופה של 12 שנים, לפי לוח סילוקין שפיצר, ובריבית של 3%. אם תעשו מחזור למשכנתא הקיימת תוכלו לחסוך כ-57,000 ₪.

אם יתרת המשכנתא שלכם היא 400,000 ₪ לתקופה של 12 שנים החיסכון הצפוי הוא כ-28,000 ₪, ובמצב זה אין טעם למחזר את ההלוואה בגלל הסיכונים והחיסכון הקטן.

תיאור תהליך מחזור משכנתא ויתרונות השירות של פריים משכנתאות

בעזרת צוות המומחים של חברת פריים לניהול משכנתאות ופיננסים אפשר לבדוק את כדאיות מחזור המשכנתא. הצוות המנוסה משתמש בכלים מתקדמים ובניסיון והידע הרב בתחום המשכנתאות כדי למקסם עבורכם את החיסכון במחזור ההלוואה על ידי בניית תמהיל אופטימלי ומותאם אישית ליכולת ההחזר ולצרכים הייחודיים שלכם. הצוות דואג לתנאים הטובים ביותר במשכנתא החדשה כדי שתוכלו לחסוך הרבה מאוד כסף.

בשלב הראשון צוות יועצי המשכנתא של פריים מבצע בדיקה יסודית של המשכנתא הקיימת, עליכם לשלוח לחברה דו"ח יתרות עדכני לסילוק המשכנתא, את הדוח ניתן להפיק באתר האינטרנט של הבנק או באמצעות פניה לסניף הבנק ממנו לקחתם משכנתא. לאחר בדיקת המשכנתא הקיימת, הכוללת חישוב עמלות וקנסות לפרעון ההלוואה הקיימת ועמלות לפתיחת תיק ולקיחת משכנתא חדשה, צוות חברת פריים בונה תמהיל למשכנתא החדשה.

לאחר בניית תמהיל חדש צוות פריים מבצע מכרז בין הבנקים השונים למשכנתאות. לאחר ההשוואות ניתן להסיק מסקנות לגבי כדאיות מחזור המשכנתא, והצוות יעדכן אתכם בנושא ואם תחליטו למחזר את ההלוואה תקבלו ליווי צמוד עד השלמת פרעון המשכנתא הקיימת וחתימה על חוזה הלוואה חדש ואופטימלי עבורכם.

שחר כרמון מנכ"ל פריים משכנתאות

שחר כרמון מנכ"ל פריים משכנתאות

מייסד ומנכ"ל פריים משנת 2006. מחלוצי ענף ייעוץ המשכנתאות בישראל.
נראה לנו שהשתכנעתם

קראנו, הבנו, רוצים להתחיל בתהליך
לחצו על המוצר הרצוי

מאמרים נוספים
בניית תמהיל ההלוואה היא משימה מורכבת וקשה אשר תקבע מה תהיה עלותה העתידית של המשכנתא ומה יהיו ההחזרים החודשיים העתידיים. הבנקים למשכנתאות מציעים מספר רב של מסלולים בעלי מאפיינים שונים וקשים להשוואה.