חלון הזדמנויות צר למחזור המשכנתא וסיכוי לחסכון לבעלי משכנתאות

שני אירועים משמעותיים מצטרפים ליצירת סביבת ריביות אטרקטיבית במיוחד בשוק המשכנתאות, אולם נראה כי מדובר בהזדמנות שלא תימשך זמן רב. הצעד המומלץ לכל בעלי המשכנתאות הוא לבצע בדיקה של המשכנתא על מנת לברר האם ניתן לנצל את הריביות הנמוכות לחיסכון משמעותי בעלויות באמצעות מיחזור המשכנתא. 

מה זה מיחזור משכנתא? (בקצרה)

מיחזור משכנתא הוא תהליך של סילוק המשכנתא הקיימת ונטילתה מחדש בתנאים משופרים, בין אם בריביות טובות יותר ו/או עם שינוי תמהיל המשכנתא למסלולים אטרקטיביים יותר. מחזור משכנתא מוצלח יוכל להוריד בעלויות ההחזרים החודשיים, לקצר את תקופת המשכנתא, ולעיתים אף שניהם יחד! כדאיות המיחזור מחושבת בדרך כלל באמצעות השוואת העלות הכוללת של המשכנתא (התשלומים לבנק) בכל אחת מהאפשרויות – המשכנתא הקיימת אל מול המשכנתא לאחר המחזור.

המיחזור הוא גם הזדמנות לבחון האם תמהיל המשכנתא עדיין משקף באופן מיטבי את צרכי הלווים. מיחזור מוצלח ישים דגש על מציאת התזרים החודשי הנוח לניהול נכון של חיי המשפחה בהווה ובעתיד (עד כמה שניתן לחזותם) ומקסום החיסכון הכולל לאורך חיי המשכנתא.

איך נוצר חלון ההזדמנויות? (ולמה זה יכול לחסוך הרבה כסף במשכנתא)

ריביות המשכנתאות צנחו: ריביות המשכנתאות נמצאות ברמתן הנמוכה ביותר בשלוש השנים האחרונות, לאחר שהשלימו רצף ירידות ארוך בחצי השנה האחרונה (ירידה של מעל 0.5% בריבית הממוצעת של המשכנתאות צמודות המדד – לפי נתוני בנק ישראל).

בנק ישראל מאותת על העלאת ריבית: נגיד בנק ישראל, הקובע את ריבית בנק ישראל, פרסם תחזית הצופה עלייה אחת לפחות בריבית זו כבר השנה אשר תוסיף  0.25% ותעלה את הריבית לרמה של 0.5%, ועוד שתי עליות נוספות ב-2020 אשר יעלו את הריבית לשיעור של 1%.

ירידת ריביות המשכנתא ייצרה חלון הזדמנויות לשיפור תנאי המשכנתא על ידי לקיחתה מחדש בריביות נמוכות יותר, וחיסכון של עשרות ועד מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.

מנגד, העליות הצפויות בריבית בנק ישראל צפויות להשפיע גם על ריביות המשכנתא. התחזית היא כי יחד עם עליית ריבית בנק ישראל נראה עליה בריביות המשכנתא במסלולים השונים, איבוד הכדאיות למיחזור, וסגירה של חלון ההזדמנויות לשיפור התנאים.

מספר דוגמאות של מיחזור משכנתא

הדוגמאות הבאות מבוססות על מקרים נפוצים וממחישות את ההזדמנות לחסכון בזכות שיפור הריביות.*

קיצור שנה באותו החזר חודשי:

המיחזור מקצר שנה מהמשכנתא (מ-20 ל-19 שנים), ההחזר החודשי נשמר ברמתו הנוכחית ובהמשך אף יורד ב-180 ₪.

עלות כוללת למשכנתא:

לפני המיחזור: 375,836 ₪, אחרי המיחזור: 285,262 ₪.

חסכון כולל משוער: כ-90,000 ₪.

הפחתת ההחזר החודשי:

הדגש במיחזור זה הינו על הקלת נטל ההחזר החודשי. המיחזור מנצל את הריביות הנמוכות לבניה מחדש של המשכנתא, ומפחית את ההחזר החודשי מבלי לקצר את אורך המשכנתא. עלות כוללת למשכנתא:

לפני המיחזור: 375,836 ₪, אחרי המיחזור: 327,814 ₪.

חסכון כולל משוער: כ-48,000 ₪.

דוגמא למחזור משכנתא

גיוס כסף לסגירת מינוס והלוואות בעו"ש:

דבר נוסף שכדאי לבדוק בעת מיחזור הוא האם אפשר לגייס עוד כסף לטובת הצרכים האישיים. למשל, סגירת הלוואות לטווח קצר שמעיקות על התזרים החודשי, עזרה לילדים לרכישת נכס עבורם או אפילו מינוף לטובת רכישת נכס להשקעה. כיום ניתן לגייס עד 50% משווי הנכס שברשותכם בניכוי המשכנתא הקיימת, ובמקרים מסוימים ניתן להגיע גם ל-65% משווי הנכס.

דוגמא להוספת הלוואה למשכנתא:

במידה והמינוס וההלוואות קצרות הטווח חונקות אתכם, קיימת אפשרות להעמיס הלוואה נוספת על המשכנתא ובעזרתה להקטין את ההחזרים החודשיים שלכם וזאת מבלי להעלות את ההחזרים במשכנתא.

לדוגמא הלוואה בעו"ש ע"ס 30,000 ₪ לתקופה של 5 שנים תעמוד על החזרים חודשיים של כ-608 ₪ בעוד שאותה הלוואה במשכנתא לתקופה של 20 שנים תעמוד על החזרים חודשיים של כ-186 ₪. אם כן, ממיחזור המשכנתא הנוכחית בזכות שיפור הריביות נחסוך כ- 200 ₪ בחודש, ומסגירת ההלוואות נחסוך כ-400 ₪ בחודש, ובסך הכל בפעולה זו תקלו על התזרים החודשי של משק הבית ב-608 ₪.

כלומר, הוספנו סכום של 30,000 ₪ למשכנתא, מבלי להעלות את ההחזרים החודשיים על המשכנתא, והפחתנו את ההחזר החודשי הכולל ע"ס 608 ₪ ע"י סגירת ההלוואה בעו"ש.

עלות כוללת למשכנתא (והלוואות נוספות):

לפני המיחזור: 375,836 ₪, אחרי המיחזור: 350,105 ₪.

רווח כולל משוער: חסכון של כ-25,000 ₪ + משיכת 30,000 ₪.

י

*העלות הכוללת למשכנתאות בדוגמאות השונות מבוססת על הנחות מאקרו כלכליות במציאות פיננסית משתנה.

לקריאה נוספת בנושא – מאמר שהתפרסם בדה-מרקר בהשתתפות שחר כרמון (מנכ"ל פריים) וירון נפרסטק (סמנכ"ל לקוחות): "לנצל את הריבית הנמוכה במשכנתא: כך תוכלו להרוויח בקלות כ-100 אלף שקל".

איך בודקים האם אתם יכולים לחסוך?

אנחנו בפריים מציעים ללא עלות בדיקה מקצועית של המשכנתא שלכם. לאחר קבלת פרטי המשכנתא שלכם יבצעו יועצי המשכנתאות שלנו סימולציות על מנת לקבוע מה החיסכון הצפוי ממיחזור המשכנתא.

במקרה הטוב – תוכלו לנצל את ההזדמנות ולחסוך עשרות ואולי אף מאות אלפי שקלים, ולהקל על ההחזרים החודשיים לבנק. ואם לא – תדעו שיש לכם משכנתא מצוינת כבר עכשיו ואתם יכולים להמשיך לישון בשקט (עד שנה הבאה – מומלץ לבצע בדיקה למשכנתא אחת לשנה!).

חשוב: על מנת לבצע את הבדיקה המלאה יש צורך בדוח יתרות לסילוק משכנתא עדכני. תוכלו לקבל דוח זה בקלות ממוקד הבנק בו מנוהלת המשכנתא שלכם (ובחלק מהבנקים אף להוציא את הדוח לבד מחשבון המשתמש שלכם באתר הבנק).

אם אתם מהאנשים שחשוב להם לדעת שהם מקבלים את העסקה הטובה ביותר, אנחנו בדיוק מה שאתם מחפשים.

  • אנחנו חוקרים לעומק את הצרכים שלכם כדי להתאים לכם את מסלול ההלוואה היעיל ביותר עבורכם.
  • אנחנו מכירים כל הזדמנות, מסלול ופרצה בעולם המשכנתאות הישראלי וננצל אותם לטובתכם.
  • אנחנו נעשה מכרז מחירים בין הבנקים ונרוץ עם העסקה שלכם מסניף לסניף עד שניהיה בטוחים שאי אפשר להשיג ריביות יותר נמוכות.
  • תוכלו לישון בשקט, בידיעה שיש לכם משכנתא בתנאים הטובים ביותר.
שחר כרמון מנכ"ל פריים משכנתאות

שחר כרמון מנכ"ל פריים משכנתאות

מייסד ומנכ"ל פריים משנת 2006. מחלוצי ענף ייעוץ המשכנתאות בישראל.
נראה לנו שהשתכנעתם

קראנו, הבנו, רוצים להתחיל בתהליך
לחצו על המוצר הרצוי

מאמרים נוספים
בניית תמהיל ההלוואה היא משימה מורכבת וקשה אשר תקבע מה תהיה עלותה העתידית של המשכנתא ומה יהיו ההחזרים החודשיים העתידיים. הבנקים למשכנתאות מציעים מספר רב של מסלולים בעלי מאפיינים שונים וקשים להשוואה.