איך להימנע מקנסות יציאה במשכנתא שלך

אחד המונחים המוכרים בעולם המשכנתאות הוא "קנס יציאה" או "קנס משכנתא", ובשמו המקצועי יותר; עמלת פירעון מוקדם. עמלה זו היא תשלום שהבנק גובה מהלווה המעוניין לסלק את הלוואת המשכנתא שלו , הוא מתווסף לסכום ההלוואה ויכול להגיע לאלפי ועשרות אלפי שקלים ועל כן מעורר עניין רב בקרב נוטלי משכנתאות.

יש לציין כי קיימות מספר עמלות שעל הלווה לשלם במועד הסילוק אך המוכרת והמשמעותית ביותר היא עמלת ההיוון והיא גם המסובכת ביותר לחישוב. מקורה של עמלת ההיוון הוא בהסכם שבין הלקוח לבנק; ככל שהלקוח רוצה וודאות על ידי קיבוע הריבית לתקופה ארוכה כך גם הבנק מעוניין בוודאות על קבלת תשלום אותה ריבית לתקופה שנקבעה. במידה והלקוח מעוניין לסלק את ההלוואה לפני תום התקופה שנקבעה, הבנק בוחן האם הוא מפסיד מכך ואם כן- הוא יחייב את הלווה.

להלן דוגמא לחישוב שעושה הבנק; נניח שלקחת הלוואה בריבית קבועה של 4% ל 20 שנים ולאחר 5 שנים יש לך את היכולת לסלק אותה. הבנק יברר מהי הריבית הממוצעת שניתן לקבל היום ל15 שנים (כיוון שזו התקופה שנותרה להלוואה) במידה והיום ניתן לקבל ריבית קבועה של 3% ל 15 שנים הבנק מפסיד 1% ל 15 השנים האלה ועל כן יחייב אותך בעמלת היוון עבור הפער הזה. לעומת זאת. במידה והריבית הקבועה ל15 שנים תהיה 5% הבנק ישמח שההלוואה שלך תסולק והוא יעניק הלוואה ללווה חדש בריבית הגבוהה וירוויח 1% יותר ב 15 השנים האלה.

כאמור עמלת הפרעון תתגלה רק ביום בו נרצה לסלק את ההלוואה והיא תלויה בריבית העתידית שתהיה באותה נקודת זמן… אז כיצד ניתן לצפות מה יקרה בעתיד? ומה ניתן לעשות היום כדי להימנע מקנסות אלה?

ראשית, חשוב להבין כי קנסות היציאה קיימים רק במסלולים הקבועים לתקופות ארוכות ומנגד קיימים מסלולים בהם אין בכלל קנסות יציאה(פריים ומט"ח) או שהחשיפה בהם לקנס יציאה היא נמוכה (משתנה כל 1 וכל 5 שנים). עובדה זו מאפשר לבנות תמהיל הלוואה המאפשר סילוק כספים ללא קנס וניהול עתידי של החשיפה לקנסות.

הצעד הראשון בניהול הסיכון והחשיפה לקנסות הוא איפיון מלא ויסודי של צורכי הלווים; האם הם שכירים או עצמאיים, האם יש קרנות השתלמות, האם יש הלוואות נוספות בחשבון, האם יש ירושות או כספים אחרים שעתידים להתקבל בשנים הקרובות. כל אלה ועוד הן שאלות חשובות שעל הלווים לשאול את עצמם ובהתאם לתשובות יש לתכנן את תמהיל ההלוואה ואת ניהולה של משכנתא בשנים הקרובות. כך למשל זוג שכירים אשר במקום עבודתם מופרשים כספים לקרן השתלמות ובנוסף יש מרכיב שכר של בונוס שנתי צריכים לתכנן בתמהיל ההלוואה שלהם חלקים המיועדים לסילוק ללא קנסות .

קיימים כלים רבים המאפשרים צמצום החשיפה לעמלות הפירעון המוקדם; נטילת המסלולים הקבועים לתקופות קצרות ככל האפשר, שילוב של מסלולים משתנים, שילוב של הלוואות זכאות אשר בהגדרתן הן ללא קנסות יציאה, תזמון הסילוק וכו'.

לסיכום, בין אם אתם לפני נטילת המשכנתא ובין אם כבר נטלתם אותה וכעת אתם מתלבטים האם ומאיזה מסלול כדי לסלק כספים, חשוב מאוד לבחון את כל האפשרויות ולנהל נכון את החשיפה לעמלות הפירעון המוקדם. תכנון מוקדם יכול למנוע אותן כמעט לחלוטין ותכנון לקראת הסילוק יכול לצמצם את עלויות העמלות על ידי תזמון וחלוקה נכונה של הסילוק.

לקבלת מידע בנושא ניתן ליצור קשר